先日、ワンルーム不動産投資の勧誘電話がかかってきたのですが、そのやり取りがなかなか面白く、日頃の投資の勉強が役に立ったと実感できたので、備忘録として残しておきます。
1. 提案された物件のスペックと算数
マシンガントークの営業マンから提案されたのは、こんな物件でした。
- 立地： 大阪梅田まで3分
- 広さ： 22平米
- 物件価格： 2,320万円（頭金200万円）
- 想定家賃： 65,000円
- 毎月の負担： 70,000円
- 手出し（キャッシュフロー）：毎月5,000円のマイナス
おそらくサブリース前提で、団体信用生命保険（団信）を保険代わりに勧めるよくあるスキームだと思います。 しかし、仮に家賃が75,000円取れたとしても、物件価格に対する利回りが低すぎます。「利回りが低すぎるからいらない」と伝えると、今度は「今後は値上がりする」「高い利回りを求めるなら、郊外に利回り20%以上の物件もある」と、対面アポを取るためにあの手この手で食い下がってきました。
不動産Ｇメン滝島さんの動画が結構好きなのでよく見ていたのでワンルーム不動産の時点でシャットダウンですので「個人的な資産運用は株式投資でやっているので結構です」と伝えました。
2. 営業マン vs ファンダメンタルズ投資家
「個人的な資産運用は株式投資でやっているので結構です」と伝えたところ、「何の株を持っているんですか？」と聞かれました。ここからの噛み合わなさがハイライトです。
① 世界のインフラ企業が通じない 「グーグルとTSMCです」と答えました。アルファベットと言うと伝わらないかもしれないと思い、あえてグーグルと言ったのですが、まさかの通じていない様子でした。 TSMCは通じてましたが社名しか知らないも模様でした。
② 暴落に対する温度差
営業マン：「3月に株価が10%も下がって心配でしょ？何十万も損するんですよ！」
私：「（正直に）いえ、先月は400万円くらい下がりました。今月戻りましたけど」
営業マン：「えっ…また下落したらどうするんですか！？」
私：「喜んで買い増します」
ここで、ずっと喋り続けていた営業マンが一瞬黙り、明らかにトークの勢いが低下しました。
③ 為替リスクの捉え方 さらに「上がりすぎている海外株（AMDなど）もあるし、ドルで運用している」と伝えると、すかさず「為替リスクがあるから不動産の方が…」と切り返してきました。
私：「円安なら円換算の資産が増えてハッピーですし、円高なら優良なドル資産を安く買い増しできるからハッピーです」
営業マン：（さらに勢い低下）
④ インフレ対策の定石 極めつけに「株はインフレ対策にならない」と言い出したので、「不動産と株がインフレ対策の定石ですよ」と伝えましたが、これもあまりピンと来ていないようでした。
おわりに
最後に「資産の9割が株というのはリスクを取りすぎ」と忠告されましたが、「セクター分散も企業分析もしているし、下がることも織り込んでいます」と伝えたところ、向こうも「これ以上は見込みなし」と呆れたのか悟ったのか、丁寧に電話を切ってくれました。
この手の営業電話は、時間を取られて嫌な気持ちになることが多いですが、これがいい方法かどうかわかりませんが今回は不思議と満足感がありました。
外からの煽りで感情が揺さぶられることはありません。日々の勉強の知識が、ある種の「防御力」として機能していることを実感できた出来事でした。
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